A proteção constitucional contra o arbítrio fiscal. O valor da arrematação como base de cálculo.
No cenário tributário brasileiro, poucas discussões são tão recorrentes – e tão significativas – quanto a definição da base de cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Em especial quando a aquisição do imóvel se dá por meio de arrematação judicial ou extrajudicial.
Isso porque o fisco municipal busca consolidar a efetivação de seus parâmetros – muitas vezes revestidos de intenção de maximizar os ganhos arrecadatórios e generalizações – em detrimento da realidade da individualização os negócios imobiliários em cada região, contexto e tempo, refletindo a real vontade das partes, conforme escritura de compra e venda ou documento similar.
Assim, é imprescindível que todo adquirente conheça seus direitos e os mecanismos disponíveis para defendê-los, mesmo que para tanto seja necessária a defesa pela via judicial.
O Fato Gerador do ITBI: valores da transação e “de referência”
A Constituição Federal brasileira e o Código Tributário Nacional (CTN) disciplinam o fato gerador do ITBI pela transmissão da propriedade, que se consuma apenas com o registro do título no Cartório de Imóveis (art. 1.245 do Código Civil). A base de cálculo, por sua vez, deve refletir o valor venal do bem transmitido em condições normais de mercado (art. 38 do CTN).
Além do mais, sendo o caso de aquisição em leilão, judicial ou extrajudicial, o valor da arrematação inteira a expressão máxima do valor de mercado, obtido em ambiente público, competitivo e amplamente divulgado. Ainda assim, é comum que municípios tentem majorar essa base com base em índices unilaterais, tabelas internas ou supostas “atualizações monetárias” pré-registro – prática que fere a segurança jurídica e a boa-fé objetiva, pois ignora a necessidade de processo administrativo prévio, com ampla defesa e contraditório – direitos violados, justificando a busca pela sua proteção, mediante o poder Judiciário.
O tema 113 do Superior Tribunal de Justiça: um marco na proteção ao contribuinte
Diante do crescente número de contribuintes que buscam o Judiciário em razão de cobranças indevidas de tais valores, em fevereiro de 2022, o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp 1.937.821/SP, fixou a tese de repetição geral, obrigatória, que hoje compõe o TEMA 113:
a) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não se vinculando ao valor do IPTU;
b) O valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade, só podendo ser afastado pelo fisco mediante processo administrativo regular (art. 148 do CTN);
c) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com base em valor de referência unilateral.
Trata-se de um marco de importância primordial na consolidação do sistema de Justiça brasileiro, pois além de vinculante, se aplica a todas as modalidades de aquisição, inclusive arrematações judiciais e extrajudiciais, como já havia sido reiterado em diversos precedentes, dentre os quais cita como exemplo os julgados REsp 1.803.169/SP e o AREsp 1.542.296/SP, do Superior Tribunal de Justiça.
Tal consolidação traz proteção aos seguintes princípios que costumeiramente são afrontados pelos fiscos municipais, quando da definição unilateral do ITBI, sem o necessário Processo Administrativo Legal:
a) Legalidade tributária (art. 150, I, CF): o tributo só pode ser cobrado nos termos da lei, que exige processo regular para revisão da base;
b) Segurança jurídica: a presunção de veracidade do valor declarado é regra e não a exceção (arts. 35 e 38 do CTN)
c) Contraditório e ampla defesa (art. 5º, LV, CF): o contribuinte tem direito de se manifestar e apresentar provas antes da majoração;
d) Devido processo legal tributário: previsto no art. 148, I do CTN, é condição essencial para qualquer lançamento de ofício;
e) Boa-fé objetiva: a Administração deve agir com transparência e lealdade, não com arbitrariedade (art. 37, caput, CF);
Conclusão
A atuação na defesa do contribuinte em matéria de ITBI reforça que o direito tributário não é um campo de sua submissão passiva em detrimento de abusividades pelo fisco, mas sim a observância da legislação vigente, princípios e precedentes. O TEMA 113 do STJ representa um avanço significativo na proteção contra o arbítrio fiscal e na concretização dos direitos constitucionais do contribuinte.
Cabendo a ele conhecer seus direitos e ficar atento a cobranças indevidas, que, quando revestidas de má-fé, podem até ensejar a devolução em dobro dos valores indevidamente cobrados (art. 940, do Código Civil) a depender da conclusão do magistrado em cada caso.
Com décadas de atuação sólida em matéria imobiliária e tributária, nosso escritório domina plenamente esses instrumentos e os aplica com rigor técnico e estratégia precisa. A consolidação da legislação e da jurisprudência apenas intensificou a procura por nosso trabalho, demandas que temos atendido crescentemente e com resultados consistentemente exitosos, reafirmando nossa posição como referência na defesa equilibrada entre o cidadão contribuinte e o Estado.
Guilherme Luis de Almeida Gonçalves
OAB/PR 88.938