Autor: Guilherme Luis de Almeida Gonçalves

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Nova Lei das Garantias: O que muda com a Lei 14.711/2023 na Alienação Fiduciária Lei 9.514/1997

Aprovada em 2023, a Lei nº 14.711 trouxe mudanças relevantes para quem atua com garantias imobiliárias. Com foco em modernização, a norma facilita a recuperação de crédito e reduz disputas judiciais, beneficiando tanto credores quanto devedores. Neste artigo, você confere os principais destaques da nova legislação e o que muda na prática para o mercado.

Liquidação Extrajudicial: Menos Burocracia e Mais Agilidade

Um dos grandes avanços trazidos pela Lei 14.711/2023 é a possibilidade de liquidação extrajudicial mais ágil das garantias fiduciárias. O artigo 2º da nova legislação alterou o artigo 26 da Lei nº 9.514/1997, permitindo que, diante do inadimplemento, o credor possa iniciar os trâmites para retomada do bem com intimação direta pelo cartório de imóveis, dispensando a via judicial.

O devedor será intimado a pagar as parcelas em atraso, os juros, multas, tributos e demais encargos em até 15 dias. Não havendo pagamento, inicia-se o processo de consolidação da propriedade no nome do credor.

O Que Acontece se o Devedor Não For Encontrado?

A lei também resolveu situações em que o devedor ou seu representante não é encontrado. Nesses casos, a intimação poderá ser feita por edital publicado por, no mínimo, três dias em jornal de grande circulação local.

Além disso, a legislação define claramente que é dever do devedor comunicar mudança de endereço ao credor. Caso isso não ocorra, presume-se que ele está em local ignorado quando não é localizado nem no imóvel garantido, nem no último endereço informado.

Direito de Preferência: Nova Chance Para o Devedor

Mesmo após a consolidação da propriedade e antes da realização do segundo leilão, a nova lei garante ao devedor o direito de preferência para adquirir o imóvel pelo valor da dívida acrescido das despesas e encargos legais. Isso inclui tributos, taxas condominiais, seguros e demais custos relacionados.

Essa previsão reforça a equidade nas relações contratuais e permite que o devedor não perca o bem em condições desproporcionais.

Transparência nos Leilões: Regras Mais Claras

A Lei 14.711/2023 também traz regras mais transparentes para os leilões de bens fiduciários. O segundo leilão só poderá ocorrer com lances que cubram pelo menos o valor integral da dívida, despesas, tributos e demais encargos.

Caso não haja lances válidos, a dívida é considerada extinta, com quitação recíproca, e o credor passa a ter plena disponibilidade sobre o bem.

Conclusão: Um Passo Importante à Eficiência Jurídica

A Lei 14.711/2023 representa um importante marco na modernização do sistema de garantias no Brasil. Ao agilizar a recuperação extrajudicial, promover mais transparência nos leilões e ampliar as possibilidades de regularização pelo devedor, a legislação equilibra interesses e fortalece a segurança jurídica nas relações fiduciárias.

É essencial a atualização e atenção às novas regras, sempre com acompanhamento jurídico. Estamos à disposição para avaliar e adaptar seus contratos e procedimentos de acordo com as recentes alterações legislativas e últimas tendências dos tribunais.

Guilherme Luis de Almeida Gonçalves

OAB/PR 88.938

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Alienação Imobiliária & Fraude à Execução

Concentração Registral e Segurança Jurídica – Leis 13.105/2015 & 14.825/2024

O direito à propriedade sempre esteve ligado aos avanços sociais e direitos individuais como fonte de segurança e estabilidade, assumindo garantia constitucional. No Brasil, Fernanda Marinela conceitua: “direito individual que assegura a seu titular uma série de poderes de cunho privado, … usar, gozar, usufruir, dispor e reaver um bem, de modo absoluto, exclusivo e perpétuo, com fundamento no art. 5°, XXII e XXIII, da CF.” [1].

Porém, há a necessidade de se evitar o abuso no exercício deste direito, prevenindo danos coletivos e direitos tutelados, conforme explica José dos Santos Carvalho Filho: “… conteúdo do direito de propriedade sofre inúmeras limitações no direito positivo, tudo para permitir que o interesse privado não se sobreponha aos interesses maiores da coletividade”[2].

Diante de tais avanços, foi necessário também aprimorar os mecanismos para garantia de tais limitações. Desde a Lei Imperial de 1864, o Direito Brasileiro já outorga a publicidade registral como duplo efeito, seja para constituição do direito real, seja para publicidade a terceiros, conforme defende Afrânio de Carvalho[3]. Sendo que através da Lei 6.015/1973, foi instituído o sistema de matrícula, suprimindo o uso de transcrições.

Com isso, assegurar o princípio da concentração registral, aqui explicado por João Pedro Lamana Paiva: “nenhum fato jurígeno ou ato jurídico que diga respeito à situação jurídica do imóvel ou às mutações subjetivas, pode ficar indiferente à inscrição na matrícula … todos os atos e fatos que possam implicar na alteração jurídica da coisa, mesmo em caráter secundário, mas que possa ser oponível”[4].

A jurisprudência também deu sua contribuição, dentre outros através da Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça[5], que previu a limitação do direito à averbação da existência da dívida na matrícula, porém, deixava margem interpretativa com relação à alegação de má-fé, prescindível de reconhecimento, portanto subjetiva.

Em mais um alindamento, o art. 792 da Lei 13.105/2015, previu dentre outras questões objetivas, a averbação de Ação judicial pendente, ou contrição judicial, sobre o bem do litigante, igualmente à Lei 14.825/2024, que alterou o art. 54 da Lei 13.097/2015, prevenindo o afastamento de tal limitação, caso não seja averbada qualquer tipo de constrição judicial, inclusive oriunda de improbidade administrativa, atraindo em tal ausência, a boa-fé ao adquirente, de forma objetiva, refreando judicializações.

Concluindo-se então a consonância constitucional e legal de tais avanços legislativos, aperfeiçoando o sistema legal vigente e exaltando o entendimento jurisprudencial sumulado, garantindo a eficiência do exercício do direito da propriedade e de suas limitações, tal qual a eficácia dos princípios, dentre outros, da concentração registral e segurança jurídica.

Guilherme Luis de Almeida Gonçalves

OAB/PR 88.938

[1] MARINELA, Fernanda. Direito Administrativo. 13 ed. São Paulo: Saraiva Educação, 2019. p. 843.

[2] CARVALHO FILHO, José dos Santos. Manual de direito administrativo. 19 ed. São Paulo: Atlas, 2007. p. 686.

[3] CARVALHO, Afrânio de. Registro de Imóveis. 4. ed. Rio de Janeiro: Editora Forense, 1998. p. 19.

[4] LAMANA PAIVA, João Pedro. Revista de direito imobiliário n. 49. julho a dezembro de 2000. Disponível em http://www.lamanapaiva.com.br/banco_arquivos/PRINCÍPIO_DA_CONCENTRAÇÃO_CONAMI_GRAMADO_2010%20-%20site.pdf, acesso em 02 jul. 2024.

[5] Disponível em https://processo.stj.jus.br/jurisprudencia/externo/informativo/?acao=pesquisarumaedicao&livre=%270387%27.cod., acesso em 02 jul. 2024.

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A Lei de Proteção de Dados e a Requisição de Informações pelas Autoridades Públicas

A Constituição Federal de 1988, entre suas muitas garantias individuais e coletivas resultantes de avanços civilizacionais, morais e éticos, instituiu em seu artigo 5º, X e XII, a proteção à intimidade, vida privada, honra, imagem, assim como de dados, comunicações telefônicas, correspondências e afins. Essas garantias foram regulamentadas, em grande abrangência, pela Lei 13.709/2018, conhecida como Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD)[1].

A LGPD estabelece procedimentos para o tratamento de dados e limites ao seu acesso e uso, tanto por empresas privadas quanto por órgãos públicos, além de conceituar diferentes tipos de dados, pessoais, individuais ou coletivos. Um exemplo de aplicação dessa legislação é o direito do titular dos dados de solicitar informações sobre como seus dados estão sendo tratados ou armazenados, assim como acessar, corrigir, eliminar, transferir, revogar o consentimento, entre outros[2].

Nesse contexto, é alarmante o déficit de setores especializados em empresas brasileiras, pois, de acordo com estimativas, apenas 24% iniciaram esse processo até 2023, e apenas cerca de 20% se consideram totalmente adequadas, cinco anos após a promulgação da legislação[3].

É importante destacar a exceção prevista não apenas pela LGPD (art. 7º, II e III), mas também pela Constituição Federal, incluindo o próprio inciso XII do artigo 5º, e outras legislações de âmbito federal e estadual, que regulamentam o acesso das autoridades a esses dados, sem que possam ser alegadas violações a essas leis[4].

Assim, é evidente não só a importância dessa legislação, mas também a segurança jurídica proporcionada pelo conjunto legislativo brasileiro, com previsibilidade, clareza e segurança na regulamentação desse ativo, considerado o novo petróleo[5].  

Guilherme Luis de Almeida Gonçalves

OAB/PR 88.938

[1] DONEDA, Danilo. Da privacidade à proteção dos dados pessoais. Rio de Janeiro: Renovar, 2006. p. 262.

[2] MENDES, Laura Schertel; DONEDA, Danilo. Reflexões iniciais sobre a nova Lei Geral de Proteção de Dados. Revista de Direito do Consumidor (Thomson Reuters), v. 120, p. 474.

[3]LGPD está fora da realidade de 80% das empresas no Brasil, diz estudo. Disponível em https://febrabantech.febraban.org.br/blog/lgpd-esta-fora-da-realidade-de-80-das-empresas-no-brasil-diz-estudo, acesso em 29 fev. 2024.

[4] LGPD: Um marco na regulamentação sobre dados pessoais no Brasil. Disponível em https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Leis-e-normas/lei-geral-de-protecao-de-dados-pessoais-lgpd#:~:text=A%20LGPD%20veda%20ao%20Poder,forem%20acessíveis%20publicamente%3B%20quando%20houver, acesso em 29 fev. 2024.

[5] Dados são o novo petróleo! O que você tem feito com os seus dados? Revista Segurança Eletrônica, 2021. Disponível em https://revistasegurancaeletronica.com.br/dados-sao-novo-petroleo/, acesso em 29 fev. 2024.

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Execução Extrajudicial de Contrato com Garantia de Alienação Fiduciária, Segurança Jurídica & Constitucionalidade 

Comentários ao Recurso Extraordinário 860631/SP – Tema 982 do STF

Com a constante difusão da modalidade de financiamento através da alienação fiduciária, regida pela Lei 9.514/1997, os procedimentos e soluções às colunas jurídicas e controversas decorrentes, também demandaram a necessidade de aprimoramento e previsibilidade, com vistas à segurança jurídica e legalidade.

Crescimento ilustrado, por exemplo, pelo aumento do crédito imobiliário nos últimos 15 (quinze) anos no Brasil, entre 2003 e 2018, passando de 1,5% (um e meio por cento) pra quase 10% (dez por cento), do produto interno bruto (PIB), conforme destaca o Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (IPEA)[1].

Um exemplo de tal aperfeiçoamento, é a consolidação, pelo Supremo Tribunal Federal, através do Recurso Extraordinário 860631/SP – TEMA 982, da plena possibilidade de, conforme previsão legal vigente, ocorrer a execução extrajudicial do contrato inadimplido, o qual, portanto, encontra-se em plena conformidade para com a Constituição Federal Vigente.

Assim, sendo a alienação fiduciária instrumento que propicia o exercício dos direitos fundamentais à moradia, dignidade da pessoa humana, dentre outros, bem como o desenvolvimento econômico e social do país, garantir a sua funcionalidade de acordo com o arcabouço legislativo brasileiro, através de aperfeiçoamento jurídico contínuo, propicia a segurança jurídica e desmotiva o acesso de má-fé à Jurisdição, como por exemplo intuitos protelatórios e de insolvência, estimulando investimentos e o desenvolvimento do setor e da sociedade como um todo.

Guilherme Luis de Almeida Gonçalves

OAB/PR 88.938

[1] Disponível em https://repositorio.ipea.gov.br/handle/11058/10235#:~:text=O%20mercado%20de%20crédito%20imobiliário,PIB)%20entre%202003%20e%202018., acesso em 31 out. 2023.