Concentração Registral e Segurança Jurídica – Leis 13.105/2015 & 14.825/2024
O direito à propriedade sempre esteve ligado aos avanços sociais e direitos individuais como fonte de segurança e estabilidade, assumindo garantia constitucional. No Brasil, Fernanda Marinela conceitua: “direito individual que assegura a seu titular uma série de poderes de cunho privado, … usar, gozar, usufruir, dispor e reaver um bem, de modo absoluto, exclusivo e perpétuo, com fundamento no art. 5°, XXII e XXIII, da CF.” [1].
Porém, há a necessidade de se evitar o abuso no exercício deste direito, prevenindo danos coletivos e direitos tutelados, conforme explica José dos Santos Carvalho Filho: “… conteúdo do direito de propriedade sofre inúmeras limitações no direito positivo, tudo para permitir que o interesse privado não se sobreponha aos interesses maiores da coletividade”[2].
Diante de tais avanços, foi necessário também aprimorar os mecanismos para garantia de tais limitações. Desde a Lei Imperial de 1864, o Direito Brasileiro já outorga a publicidade registral como duplo efeito, seja para constituição do direito real, seja para publicidade a terceiros, conforme defende Afrânio de Carvalho[3]. Sendo que através da Lei 6.015/1973, foi instituído o sistema de matrícula, suprimindo o uso de transcrições.
Com isso, assegurar o princípio da concentração registral, aqui explicado por João Pedro Lamana Paiva: “nenhum fato jurígeno ou ato jurídico que diga respeito à situação jurídica do imóvel ou às mutações subjetivas, pode ficar indiferente à inscrição na matrícula … todos os atos e fatos que possam implicar na alteração jurídica da coisa, mesmo em caráter secundário, mas que possa ser oponível”[4].
A jurisprudência também deu sua contribuição, dentre outros através da Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça[5], que previu a limitação do direito à averbação da existência da dívida na matrícula, porém, deixava margem interpretativa com relação à alegação de má-fé, prescindível de reconhecimento, portanto subjetiva.
Em mais um alindamento, o art. 792 da Lei 13.105/2015, previu dentre outras questões objetivas, a averbação de Ação judicial pendente, ou contrição judicial, sobre o bem do litigante, igualmente à Lei 14.825/2024, que alterou o art. 54 da Lei 13.097/2015, prevenindo o afastamento de tal limitação, caso não seja averbada qualquer tipo de constrição judicial, inclusive oriunda de improbidade administrativa, atraindo em tal ausência, a boa-fé ao adquirente, de forma objetiva, refreando judicializações.
Concluindo-se então a consonância constitucional e legal de tais avanços legislativos, aperfeiçoando o sistema legal vigente e exaltando o entendimento jurisprudencial sumulado, garantindo a eficiência do exercício do direito da propriedade e de suas limitações, tal qual a eficácia dos princípios, dentre outros, da concentração registral e segurança jurídica.
Guilherme Luis de Almeida Gonçalves
OAB/PR 88.938
[1] MARINELA, Fernanda. Direito Administrativo. 13 ed. São Paulo: Saraiva Educação, 2019. p. 843.
[2] CARVALHO FILHO, José dos Santos. Manual de direito administrativo. 19 ed. São Paulo: Atlas, 2007. p. 686.
[3] CARVALHO, Afrânio de. Registro de Imóveis. 4. ed. Rio de Janeiro: Editora Forense, 1998. p. 19.
[4] LAMANA PAIVA, João Pedro. Revista de direito imobiliário n. 49. julho a dezembro de 2000. Disponível em http://www.lamanapaiva.com.br/banco_arquivos/PRINCÍPIO_DA_CONCENTRAÇÃO_CONAMI_GRAMADO_2010%20-%20site.pdf, acesso em 02 jul. 2024.
[5] Disponível em https://processo.stj.jus.br/jurisprudencia/externo/informativo/?acao=pesquisarumaedicao&livre=%270387%27.cod., acesso em 02 jul. 2024.