Abordamos os fundamentos dos artigos 1.314, 1.320 e 1.322 do Código Civil, com ênfase no direito potestativo de exigir a divisão da coisa comum e na ação de venda de coisa comum como solução judicial cabível. Examina-se, ainda, o procedimento de notificação extrajudicial como etapa prévia essencial, conferindo eficácia probatória à tentativa de solução amigável e respeitando o direito de preferência previsto no artigo 504 do Código Civil. A jurisprudência dos tribunais superiores é analisada em sua aplicação prática, notadamente quanto à dispensa do direito de preferência entre os próprios condôminos e à admissibilidade da venda em hasta pública por valor inferior ao da avaliação. Sendo a notificação extrajudicial e, posteriormente, a Ação de alienação judicial os instrumentos processuais adequados para garantir ao coproprietário insatisfeito o direito de converter seu patrimônio em dinheiro, consolidando os fundamentos como solução definitiva para situações de condomínio indesejado.
O adquirente de um imóvel em conjunto com outra pessoa sabe o quanto a falta de consenso pode se tornar um obstáculo à realização de projetos pessoais. Muitas vezes, um dos coproprietários deseja vender sua parte, converter seu patrimônio em dinheiro e seguir com sua vida, mas o outro não compartilha esse interesse ou simplesmente se omite. O que pouca gente sabe é que a própria lei oferece mecanismos claros para resolver essa situação, independentemente da vontade do outro coproprietário.
A aplicação dos dispositivos do Código Civil e o entendimento consolidado pelos tribunais garantem ao coproprietário insatisfeito o direito de se desfazer de sua parte no bem. O artigo 1.314 do Código Civil dispõe que “cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la”, conferindo-lhe a faculdade de alienação independentemente da anuência dos demais.
O direito de preferência, previsto no artigo 504 do Código Civil, é garantido ao coproprietário para que possa adquirir a fração ideal do alienante antes de terceiros. Esse direito, porém, não se aplica quando a venda é realizada em favor de outro condômino.
Além disso, o artigo 1.320 do Código Civil estabelece que “a todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão”. Trata-se de um direito potestativo que pode ser exercido a qualquer momento, independentemente da concordância dos demais condôminos. É uma prerrogativa do coproprietário que não pode ser impedida pela vontade contrária dos consortes.
É nesse ponto que a aplicação prática do instituto se torna relevante. Se o coproprietário não tem interesse em adquirir a parte do notificante, ou se mantém em silêncio diante da oferta, considera-se esgotada a via amigável. O passo seguinte é o ajuizamento da Ação de Venda de Coisa Comum, com fundamento nos artigos 1.320 e 1.322 do Código Civil, requerendo a alienação judicial do imóvel, que ocorrerá, preferencialmente, em licitação pública.
O procedimento da hasta pública, embora possa parecer drástico, constitui a solução legal para que o bem seja convertido em dinheiro e a partilha se efetive. A venda em segunda praça é admitida pelo maior lance, desde que o valor não seja considerado vil, ou seja, não seja inferior a 50% (cinquenta por cento) do valor da avaliação. Dessa forma, busca-se assegurar que o imóvel seja alienado por um valor justo, ainda que eventualmente inferior ao valor de mercado, evitando prejuízos excessivos aos coproprietários.
O que está em jogo não é a existência da propriedade em si, mas a forma como ela é compartilhada. Ao assegurar o direito de exigir a divisão da coisa comum, o Código Civil protege o coproprietário de permanecer em uma situação de indivisão indesejada, que pode inviabilizar projetos pessoais e gerar conflitos duradouros. Nesse contexto, a notificação extrajudicial representa o primeiro e importante passo para demonstrar a intenção de alienar a fração ideal e, em caso de negativa ou omissão, municiar eventual ação judicial com a prova do esgotamento das tentativas de solução amigável.
Assim, quando o coproprietário de um imóvel se depara com outro titular que não colabora para a venda ou para a divisão do bem, a legislação oferece uma solução definitiva e juridicamente adequada para o impasse. Em qualquer hipótese, recomenda-se a análise cuidadosa do caso concreto por profissional especializado.
Guilherme Luis de Almeida Gonçalves
OAB/PR 88.938