O aumento da quantidade de moradores em condomínio tem ampliado os desafios relacionados à convivência coletiva. Entre os temas que despertam debates no Direito Imobiliário está a figura do condômino antissocial: aquele morador que tem comportamentos repetidos que comprometem a segurança, o sossego, a salubridade e a utilização regular das áreas comuns pelos demais moradores. O assunto foi objeto de palestra pelo advogado Leonardo Cesar de Agostini, Mestre em Direito e professor da Escola da Magistratura do Paraná (EMAP), durante reunião conjunta das Comissões de Direito Imobiliário e da Construção e de Sucessões e Holding da OAB/PR.
Conforme explicado, o comportamento antissocial não se confunde com infrações pontuais ao regulamento interno. A caracterização decorre da prática contínua de condutas incompatíveis com a vida em comunidade, especialmente quando advertências, notificações e penalidades não produzem efeito. Nesses casos, a questão deixa de ser meramente administrativa e passa a exigir uma análise jurídica aprofundada, considerando os direitos do infrator e, principalmente, o dever de proteção da coletividade.
Sob o aspecto técnico, o Código Civil estabelece instrumentos graduais para o enfrentamento dessas situações. O art. 1.336, §2º, autoriza a aplicação de multa ao condômino que descumpre seus deveres, enquanto o art. 1.337 prevê multa agravada para aquele que reitera condutas incompatíveis com a convivência condominial.
Porém, a grande discussão jurídica surge quando nem mesmo as penalidades máximas conseguem interromper os abusos.
Embora a legislação não preveja a expulsão do proprietário de sua unidade, parcela da doutrina e da jurisprudência passou a admitir, em hipóteses excepcionalíssimas, a exclusão judicial do condômino antissocial, especialmente quando sua permanência é incompatível com os direitos fundamentais dos demais condôminos.
Na prática, a adoção de medidas mais severas exige provas robustas. Advertências, multas, atas de assembleia, registros internos, boletins de ocorrência, imagens e relatos documentados de moradores e funcionários são alguns dos elementos fundamentais para demonstrar a gravidade, a habitualidade e a persistência do comportamento. Sem esse histórico, a pretensão de responsabilização ou eventual exclusão judicial tende a encontrar dificuldades significativas perante o Judiciário.
De forma simplificada, o caminho envolve uma sequência lógica de providências, desde o registro formal das ocorrências passando pela aplicação das medidas previstas na convenção e no regimento interno e, apenas diante da comprovada ineficácia dessas medidas, avaliação da adoção de medidas judiciais mais rigorosas. A construção adequada dessa trajetória é tão importante quanto a gravidade dos fatos em si.
O debate demonstra que a gestão de conflitos condominiais exige cada vez mais conhecimento técnico e atuação preventiva. Questões relacionadas a multas, assembleias, responsabilidade de moradores, produção de provas e medidas judiciais demandam assessoria especializada para conciliar o direito de propriedade com a preservação da convivência coletiva.
Este artigo foi elaborado a partir das reflexões apresentadas pelo advogado Leonardo Cesar de Agostini durante reunião da OAB/PR, da qual participamos como membros da Comissão de Direito Imobiliário e da Construção. Nosso escritório atua de forma especializada em Direito Imobiliário e Direito Condominial, assessorando condomínios, síndicos, administradoras, proprietários e investidores na prevenção e solução de conflitos imobiliários.
48.806 OAB/PR