Lei 14.825/2024: Como esta nova Legislação Garante Segurança em Transações Imobiliárias

A Lei 14.825/2024, em vigor desde 20 de março do ano passado, trouxe mudanças significativas ao exigir a averbação judicial obrigatória de qualquer constrição sobre imóveis – incluindo ações de improbidade administrativa e hipotecas judiciais. A alteração na Lei 13.097/2015 visa garantir maior segurança nas transações, evitando que imóveis sejam negociados com ônus “ocultos” não registrados. Agora, sem a devida averbação em matrícula, as constrições não produzem efeitos contra terceiros de boa-fé, protegendo compradores e investidores de surpresas desagradáveis.

A nova regra impacta diretamente o mercado imobiliário, tornando mais ágeis e seguras as transações. Com a digitalização dos processos judiciais, hoje é possível solicitar a averbação de pendências diretamente nos sistemas eletrônicos dos cartórios, eliminando boa parte da burocracia anterior. No entanto, a lei também exige maior eficiência dos advogados e operadores do direito, que devem garantir o registro tempestivo dessas constrições para assegurar a validade dos créditos. Embora isso possa aumentar o número de protocolos iniciais, o saldo final será uma desburocratização segura, beneficiando principalmente vendedores idôneos e imóveis sem pendências.

Em síntese, a Lei 14.825/2024 representa um avanço na proteção jurídica do mercado imobiliário, equilibrando agilidade e segurança. Ao tornar obrigatório o registro de constrições na matrícula do imóvel, a legislação fortalece a confiança nas transações, mas exige adaptação por parte de advogados, corretores e cartórios. Para evitar riscos, recomenda-se sempre uma análise especializada da matrícula e a consultoria de profissionais qualificados antes de fechar qualquer negócio.

André Thiago Losso

OAB/PR 48.806

Nova Lei das Garantias: O que muda com a Lei 14.711/2023 na Alienação Fiduciária Lei 9.514/1997

Aprovada em 2023, a Lei nº 14.711 trouxe mudanças relevantes para quem atua com garantias imobiliárias. Com foco em modernização, a norma facilita a recuperação de crédito e reduz disputas judiciais, beneficiando tanto credores quanto devedores. Neste artigo, você confere os principais destaques da nova legislação e o que muda na prática para o mercado.


Liquidação Extrajudicial: Menos Burocracia e Mais Agilidade

Um dos grandes avanços trazidos pela Lei 14.711/2023 é a possibilidade de liquidação extrajudicial mais ágil das garantias fiduciárias. O artigo 2º da nova legislação alterou o artigo 26 da Lei nº 9.514/1997, permitindo que, diante do inadimplemento, o credor possa iniciar os trâmites para retomada do bem com intimação direta pelo cartório de imóveis, dispensando a via judicial.

O devedor será intimado a pagar as parcelas em atraso, os juros, multas, tributos e demais encargos em até 15 dias. Não havendo pagamento, inicia-se o processo de consolidação da propriedade no nome do credor.


O Que Acontece se o Devedor Não For Encontrado?

A lei também resolveu situações em que o devedor ou seu representante não é encontrado. Nesses casos, a intimação poderá ser feita por edital publicado por, no mínimo, três dias em jornal de grande circulação local.

Além disso, a legislação define claramente que é dever do devedor comunicar mudança de endereço ao credor. Caso isso não ocorra, presume-se que ele está em local ignorado quando não é localizado nem no imóvel garantido, nem no último endereço informado.


Direito de Preferência: Nova Chance Para o Devedor

Mesmo após a consolidação da propriedade e antes da realização do segundo leilão, a nova lei garante ao devedor o direito de preferência para adquirir o imóvel pelo valor da dívida acrescido das despesas e encargos legais. Isso inclui tributos, taxas condominiais, seguros e demais custos relacionados.

Essa previsão reforça a equidade nas relações contratuais e permite que o devedor não perca o bem em condições desproporcionais.


Transparência nos Leilões: Regras Mais Claras

A Lei 14.711/2023 também traz regras mais transparentes para os leilões de bens fiduciários. O segundo leilão só poderá ocorrer com lances que cubram pelo menos o valor integral da dívida, despesas, tributos e demais encargos.

Caso não haja lances válidos, a dívida é considerada extinta, com quitação recíproca, e o credor passa a ter plena disponibilidade sobre o bem.

Conclusão: Um Passo Importante à Eficiência Jurídica

A Lei 14.711/2023 representa um importante marco na modernização do sistema de garantias no Brasil. Ao agilizar a recuperação extrajudicial, promover mais transparência nos leilões e ampliar as possibilidades de regularização pelo devedor, a legislação equilibra interesses e fortalece a segurança jurídica nas relações fiduciárias.

É essencial a atualização e atenção às novas regras, sempre com acompanhamento jurídico. Estamos à disposição para avaliar e adaptar seus contratos e procedimentos de acordo com as recentes alterações legislativas e últimas tendências dos tribunais.

Guilherme Luis de Almeida Gonçalves

OAB/PR 88.938

Como o valor de indenização por danos morais é fixado pelo judiciário?

Dano moral

Mensurar e quantificar sentimentos é um desafio constante e frequentemente fruto de questionamentos e polêmicas. A fixação do valor de uma indenização por danos morais é um dos aspectos que envolve equilíbrio, bom senso e a aplicação de critérios objetivos e subjetivos, visando não apenas reparar o sofrimento da vítima, mas também punir o infrator e prevenir condutas semelhantes no futuro.

Neste texto, exploraremos os principais critérios utilizados pelo Judiciário para mensurar o valor do dano moral, reforçando sua importância no cenário jurídico e apresentando como a jurisprudência tem tratado o tema.

Critérios para fixação do valor indenizatório

De acordo com a doutrina de Sérgio Cavalieri Filho[1], um dos principais nomes sobre o tema, o Juiz deve observar alguns aspectos fundamentais ao fixar o valor de uma indenização por danos morais. Em suas palavras:

O juiz, ao fixar o valor do dano moral, deve arbitrar uma quantia que, de acordo com seu prudente arbítrio, seja compatível com a reprovabilidade da conduta ilícita, a intensidade e duração do sofrimento experimentado pela vítima, a capacidade econômica do causador do dano, as condições sociais do ofendido, e outras circunstâncias mais que se fizerem presentes.

Com base nisso, os principais critérios utilizados pelo Judiciário incluem:

Caráter ressarcitório, punitivo e preventivo

O valor deve compensar a vítima pelo sofrimento causado. Ao mesmo tempo, precisa representar uma punição ao ofensor, desencorajando condutas semelhantes no futuro.

Repercussão do dano

Avalia-se a extensão do dano sofrido pela vítima, considerando a gravidade das consequências, a duração do sofrimento e os prejuízos sociais e psicológicos causados.

Capacidade econômica das partes

O patrimônio do ofensor e as condições financeiras do ofendido também influenciam o valor da indenização. Essa análise busca garantir que o pagamento seja proporcional e efetivo, sem causar enriquecimento indevido.

 Condições sociais e contexto

Fatores como a posição social da vítima, o impacto da conduta ilícita em sua vida e outras circunstâncias relevantes são levados em conta.

A importância da Jurisprudência na fixação do quantum indenizatório

A jurisprudência tem papel crucial na aplicação desses critérios, funcionando como guia para decisões futuras. Por exemplo, em casos envolvendo protestos indevidos, calúnias ou outras violações, o Judiciário tende a analisar cuidadosamente:

  • Os impactos na reputação da vítima;
  • As consequências emocionais e psicológicas;
  • O tempo necessário para reverter ou mitigar o dano.

Esses precedentes ajudam a uniformizar decisões e garantem que o valor fixado seja justo e equilibrado, promovendo segurança jurídica.

Por que o valor do dano moral não deve gerar lucro?

Outro ponto importante, reforçado tanto pela doutrina quanto pela jurisprudência, é que o valor do dano moral não pode servir como fonte de lucro para a vítima. O objetivo é reparar o dano e, ao mesmo tempo, punir o ofensor, mas sem exageros que possam distorcer a finalidade da indenização.

Conclusão

A fixação de valores em indenizações por danos morais exige uma análise detalhada e cuidadosa do caso, levando em consideração critérios objetivos e subjetivos. O equilíbrio entre o caráter ressarcitório, punitivo e preventivo é essencial para garantir justiça e evitar abusos.

Se você tem dúvidas sobre como uma indenização por danos morais pode ser calculada ou se está enfrentando uma situação que envolve este tipo de ação, entre em contato conosco.


[1]   CAVALIERI FILHO, Sérgio. Programa de responsabilidade civil. 11. ed. São Paulo: Atlas, 2014, p. 125.